El desarrollo de nuevos proyectos logísticos en España puede demorarse hasta diez años debido a la complejidad y duración de los trámites urbanísticos y de recalificación de suelo, según se desprende del último informe de Prologis Research. Esta traba burocrática, unida a la creciente escasez de terrenos estratégicos, supone una barrera estructural para atender la demanda de un mercado en expansión.

El estudio "Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth" subraya que incluso en suelos ya calificados como industriales, particularmente en la Comunidad de Madrid, los retrasos pueden extenderse varios años antes del inicio de las obras. A esta dificultad se suma un obstáculo más reciente: la falta de disponibilidad de capacidad eléctrica, especialmente en la zona centro del país, que complica aún más la construcción de nuevas plataformas.

Las principales áreas de demanda, como Madrid, Barcelona y Valencia, presentan una oferta de suelo cada vez más limitada. Esta escasez está generando un incremento en los costes de reemplazo, ya que el terreno no solo es más difícil de encontrar, sino también significativamente más caro. Paradójicamente, esta dinámica refuerza el valor de los activos logísticos modernos y bien situados, que se han convertido en un foco de atención para inversores y operadores.

"La industria logística es un motor económico esencial que debe seguir evolucionando. La escasez de suelo y la complejidad administrativa nos obligan a trabajar de manera más colaborativa con la Administración para agilizar los proyectos", explicó Cristian Oller, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis, en declaraciones recogidas en el informe.

El escenario español refleja un desafío continental. El mercado logístico europeo, valorado en 500.000 millones de euros, adolece de una brecha estructural de 150.000 millones entre la oferta existente y la demanda real. Factores como la regulación, los cuellos de botella en infraestructuras, las exigencias medioambientales y la fragmentación administrativa limitan el desarrollo, pese al impulso del comercio electrónico y las estrategias de reforzamiento de las cadenas de suministro.

Según el índice Modern Logistics Concentration (MLC) citado en el informe, Europa tiene un valor de 30 (espacio logístico en relación con hogares), muy por debajo del 75 de Estados Unidos. Prologis Research estima que, al ritmo actual de construcción, cerrar la brecha de espacio llevaría unos ocho años y requeriría una inversión superior a los 150.000 millones de euros.

Esta presión sobre la oferta está impulsando el valor de los activos prime, especialmente aquellos cercanos a los grandes núcleos urbanos, donde se registran los mayores crecimientos de rentas. La limitación para desarrollar nuevas instalaciones en estas áreas estratégicas, aunque supone un reto, está consolidando el atractivo de España y Europa como mercados logísticos de referencia.