El Consejo de Ministros ha aprobado el martes las medidas urgentes en materia de vivienda, que finalmente se reparten en dos reales decretos-ley tras el acuerdo de última hora entre PSOE y Sumar. Uno recoge las medidas con más opciones de recibir el apoyo de PNV y Junts en el Congreso y el otro, las que exigía Sumar. Además de frenar los desahucios de personas vulnerables y endurecer el alquiler de temporada, el paquete introduce un amplio conjunto de medidas fiscales que afectan tanto a inquilinos como a propietarios, aunque con dos límites importantes: el calendario y el territorio.

La principal novedad para los inquilinos es una nueva deducción estatal del 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual en el IRPF. Podrán aplicarla los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros al año. La deducción entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, por lo que el primer ahorro llegará con la declaración de la Renta de 2026, que se presenta en la primavera de 2027. Mientras tanto, el inquilino sigue pagando el alquiler completo. "Es una buena noticia que vuelva a existir una deducción estatal por alquiler, pero hay que ser realistas con los plazos", explica Aitor Fernández, experto fiscal de TaxDown. "El inquilino no va a notar nada en su recibo mensual. El ahorro llegará cuando haga la declaración de la Renta, dentro de varios meses".

Fernández también aclara el alcance real de la cifra más repetida: "Los 11.630 euros no son lo que te devuelven, sino la cantidad máxima de alquiler sobre la que se aplica el 10%. Por tanto, la deducción máxima rondará los 1.163 euros al año, y solo para rentas de hasta 23.007,20 euros. A partir de ahí, el límite baja de forma progresiva".

El segundo gran matiz es geográfico. La deducción solo se aplicará a viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado que recoja la resolución del Ministerio de Vivienda. Declarar estas zonas depende de la iniciativa de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, y hoy solo unas pocas lo han hecho. Además, si una zona se declara tensionada una vez empezado el año, solo se podrá deducir el alquiler pagado a partir de esa declaración. "Antes de hacer cuentas, lo primero que tiene que comprobar un inquilino es si su vivienda está en una zona declarada tensionada. Si no lo está, esta deducción no le afectará, por mucho que cumpla el requisito de renta", señala Fernández.

Tampoco podrán aplicarla quienes, ellos mismos o algún miembro de su unidad familiar, sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada. Además, conviene seguir revisando las deducciones autonómicas por alquiler que ya existen en muchas comunidades y son compatibles con esta nueva deducción.

Para los caseros, solo en contratos nuevos

El paquete también cambia las reducciones que los propietarios aplican en el IRPF sobre el rendimiento del alquiler, que podrán llegar al 100% . Sin embargo, el nuevo sistema solo se aplicará a los contratos firmados a partir del 1 de octubre de 2026. Quien ya tenga un contrato en vigor mantendrá la reducción actual, y los grandes tenedores quedan fuera de las reducciones más altas. El nuevo esquema premia bajar el precio y penaliza subirlo: si en un contrato nuevo la renta sube respecto a la anterior, la reducción cae por tramos hasta el 15% , frente al 50% general que se aplica hoy.

Entre las reducciones previstas, destacan el 100% cuando la renta inicial sea inferior al límite del índice de precios de referencia o al renovar con el mismo inquilino tras cinco años con una rebaja superior al 5%; el 95% en zonas tensionadas cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años; el 90% en zonas tensionadas sin requisito de edad; el 85% cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años fuera de zonas tensionadas; el 70% en el resto de nuevos contratos con una rebaja de la renta superior al 5%; y el 60% para viviendas rehabilitadas y el 80% en determinadas prórrogas tácitas.

Más impuestos para las segundas viviendas desde 2027

Otra novedad con impacto en el bolsillo es el cambio en la imputación de rentas inmobiliarias, es decir, lo que se paga en el IRPF por tener viviendas que no son la habitual y no están alquiladas. A partir del 1 de enero de 2027, el porcentaje fijo actual (2%, o 1,1% si el valor catastral está revisado) se sustituye por una escala progresiva que va del 1,1% para los primeros 100.000 euros de valor catastral hasta el 3% a partir de un millón de euros. Quien tenga varias segundas residencias pagará más, mientras que quien tenga una sola con un valor catastral bajo podría incluso pagar menos.

En el IBI, los ayuntamientos que lo aprueben podrán aplicar recargos de hasta el 50% a viviendas vacías más de dos años de titulares con cuatro o más inmuebles, y de hasta el 100% si llevan más de tres años vacías. También podrán aplicar recargos a viviendas turísticas en zonas tensionadas. En la práctica, se aplicará a partir del IBI de 2027. En el IVA, desde el 1 de octubre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos dejan de estar exentos y tributan al 10% . Además, el IVA reducido del 10% en obras de renovación se amplía a comunidades de propietarios y a viviendas en alquiler, y se aplica el 4% a la vivienda protegida con calificación permanente.

Otras medidas del paquete

El paquete incluye también la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2028; una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual que venzan antes de 2029, si el inquilino está al corriente de pago; el límite del 2% a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027; la obligación de que el alquiler de temporada justifique una causa real y acreditable; la prohibición de repercutir al inquilino tributos, gastos de comunidad o de gestión inmobiliaria; y una línea de préstamos a interés cero de hasta 50.000 euros a diez años gestionados por el ICO, denominada "TU CASA" .

"Muchas de estas medidas son positivas, pero conviene no crear falsas expectativas", concluye Fernández. "Su efecto dependerá de dónde viva cada contribuyente y de cuándo firme su contrato, y llegará con la declaración de la Renta. Además, los dos decretos tienen que ser convalidados por el Congreso y los dos anteriores decretos de vivienda no superaron ese trámite. Hasta que no se confirme qué medidas van en cada uno y si salen adelante, conviene ser prudentes".